OBOWIĄZYWANIE UMÓW NAJMU LOKALU W CZASIE KORONAWIRUSA

Tarcza Antykryzysowa z dnia 31 marca 2020 r. traktuje także o zmianach w umownym używaniu rzeczy, najmie, dzierżawie. Niniejszy wpis będzie traktował głównie o najmie lokali.

Z artykułu dowiesz się:

• kiedy i w jaki sposób jest możliwe przedłużenie okresu obowiązywania umów najmu lokalu?
• kto nie może przedłużyć umowy najmu lokalu?
• czy obecnie można wypowiedzieć najemcy umowę najmu lub wysokość czynszu?
• jakie są zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy powierzchni handlowej powyżej 2 000 m2 w przypadku zakazu działalności gospodarczej?

Photo by Marcin Kempa on Unsplash

PRZEDŁUŻENIE OKRESU OBOWIĄZYWANIA UMÓW NAJMU LOKALU

W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (tzw. Tarcza Antykryzysowa) upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych.

JAK WIĘC PRZEDŁUŻYĆ UMOWĘ?

Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy.

KTO NIE MOŻE PRZEDŁUŻYĆ UMOWY NAJMU LOKALU?

Najmu lokalu nie może przedłużyć:

1) najemca, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą: a) czynszu lub

b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub

c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

2) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub

3) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

4) do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

CZY OBECNIE MOŻNA WYPOWIEDZIEĆ NAJEMCY UMOWĘ NAJMU LUB WYSOKOŚĆ CZYNSZU?

Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

Można jednak wypowiedzieć najemcy umowę najmu lokalu mieszkalnego:

1) na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (co mówi ten przepis- patrz poniższy punktor) lub

• nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

a) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

b) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

c) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku;

2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Nie przedłuża się umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

 1) z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub

2) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO PRZED DNIEM WEJŚCIA W ŻYCIE TARCZY ANTYKRYZYSOWEJ

W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu.

ZOBOWIĄZANIA STRON UMOWY NAJMU, DZIERŻAWY POWIERZCHNI HANDLOWEJ POWYŻEJ 2 000 M2

W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy;

Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.

Postanowienia powyższe przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

Postanowienia dotyczące wygaśnięcia zobowiązań wynikających z umów najmu i dzierżawy wchodzą w życie od dnia zakazu prowadzenia działalności gospodarczej, a postanowienie dotyczące obowiązku złożenia oferty przedłużenia umowy od dnia zniesienia zakazu.